رکود، کلیدواژه‌ای ست که این روز‌ها نامش در تمام عرصه‌های اقتصاد داخلی کشور به چشم می‌خورد. بازار مسکن نیز از این سیاست اقتصادی دولت مصون نمانده است و در کنار افزایش قیمت مسکن، وضعیتی بحرانی را برای این نیاز اساسی افراد رقم زده و چشم‌انداز روشنی نیز برای Hن وجود ندارد. این در حالی است که دولت به وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال نزدیک هم نشده و توپ این وضعیت را به زمین نهادهایی چون بورس می‌اندازد.
سعید لطفی عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک تهران در گفتگو با اقتصاد ۲۴ از رکود عمیق بازار در شش ماهه اول سال خبر می‌دهد که بر این اساس رقم خرید و فروش مسکن خیلی پایین بوده و تداوم این وضعیت عواقب خوبی برای اقتصاد ندارد. از همین رو به گفته «مجید گودرزی» کارشناس مسکن نیاز به مداخله دولت در قیمت‌گذاری به شدت حس می‌شود، سیاستی که تضادی با اقتصاد بازار آزاد ندارد چرا که در کشور‌های بسیاری در حال انجام است.
عواقب رکود تورمی در بازار مسکن چیست؟
حذف سوداگری از بازار مسکن؟
به گفته سعید لطفی این رکود، خبر خوبی برای اقتصاد نخواهد بود چرا که حول و حوش ۲۰۰ شغل مستقیم و غیرمستقیمی که مرتبط با صنعت ساختمان است، تحت تاثیر قرار خواهد گرفت و این چشم‌انداز روشنی را پیش روی ما نخواهد گذاشت چرا که بازار اجاره نیز به تبعیت از بازار مسکن با رشد قیمت همراه بوده و بسیاری را به حاشیه شهر‌ها فرستاده است؛ چرا که به گفته مجید گودرزی حقوق بخش بزرگی از جامعه کارگری ما که ۴۰ میلیون نفر است، مطابق ماده ۴۱ قانون تامین اجتماعی به اندازه تورم افزایش پیدا نکرده است.
او در ادامه به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «ما با یک بازاری مواجهیم که در بخش قیمت گذاری کاملا رها شده است. هر کس هر طور بخواهد قیمت‌گذاری می‌کند، قیمت‌هایی که هیچ ارتباط معناداری با قیمت و بهای تمام شده آن ندارد؛ بنابراین می‌توان گفت در این بازار طبیعتا رکود اتفاق خواهد افتاد چرا که هم درآمد‌ها کم و هم به قیمت‌ها اضافه می‌شود».
او با توضیح تقاضای سرمایه‌ای در بازار می‌افزاید: «با کاهش انتظارات تورمی تقاضا کاهش یافته و این کاهش سبب شده مردم به این باور برسند که قیمت مسکن بیش از این افزایش پیدا نخواهد کرد؛ و چه بسا نزولی هم خواهد بود. چنانچه خیلی از نقاط اکنون با اعمال تخفیف‌های آنچنانی مواجه شده و این در حالی است که خریداری هم نیست چون عمده مشتریان این بازار کسانی بودند که برای سرمایه گذاری و حفظ ارزش پول وارد می‌شدند. این دو قضیه بیشترین نقش را در رکود موجود دارند؛ و قاعدتا ادامه دار هم خواهد بود مگر اینکه تحولات جدیدی در این حوزه رخ دهد».
اوج‌گیری رکود در ساخت و ساز
طبق آمار در بهار ۱۴۰۱ پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران ۶ هزار و ۲۰۰ پروانه عنوان شده که در مقایسه با ۱۰هزار و ۷۰۰ پروانه سال پیش از آن، افت ۴۲درصدی داشته است.
گودرزی درباره چرایی این وضعیت به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «ما با توجه به رهاشدگی قیمت‌گذاری با جهش‌های بیش از ۱۰۰ درصدی روبرو بوده‌ایم (در سه سال گذشته ۱۱۰۰ برابر شده است). خب طبیعی است که خیلی از بانک‌ها و سرمایه گذاران کلان رغبتی به سرمایه گذاری در بخش مولد مسکن نداشته باشند؛ و زمانی که این سوداگری و این سود‌های سمی با مکانیسم‌های مالیاتی مانند دیگر کشور‌ها جلویشان گرفته شود، این رکود نیز برطرف خواهد شد».
به گفته او در حال حاضر بانک‌های ما با نرخ ۱۸ درصد می‌خواهند وام پرداخت کنند در صورتی که سرمایه‌گذاری در این بازار صد دردصد سود دارد. خب طبیعتا هیچ بانکی به خاطر جذابیت زیاد بخش مسکن در بخش سوداگری تسهیلات نمی‌دهد و ما قبلا پیش بینی می‌کردیم که بانک‌ها با دولت در بخش نهضت ملی مسکن همراهی نکند.
قیمت‌گذاری دستوری چاره کنترل قیمت مسکن است؟
کنترل قیمت با استفاده از ابزار قیمت‌گذاری دستوری در سال‌های اخیر به یکی از مباحث پر کاربرد در اقتصاد کشور بدل شده و سیاستی است که بی‌توجه به تبعات آن دولت‌ها همواره بر آن تاکید داشته‌اند. اما مجید گودرزی نگاه متفاوتی دارد و معتقد است این سیاست برای نیاز‌های اساسی جامعه لازم است.
او در توضیح این موضوع با اشاره به تجربه موفق بسیاری از کشور‌ها به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «ما شاهدیم در بخش مسکن اکثر کشور‌ها بازار را کنترل می‌کنند. بخش نیاز‌های ضروری جامعه مثل درمان و مسکن به آن دلیل که کالا‌های کم کششی هستتند باید حمایت شوند چرا که در غیر این صورت فشار زیادی به جامعه وارد می‌کنند. هیچ کشوری تقریبا غیر از ایران بازار مسکن را به عرضه و تقاضا واگذار نمی‌کند چون امکان بروز نارضایتی‌های گسترده خیلی زیاد است».
گودرزی این فقر قانونی را اینطور توضیح می‌دهد: «ما اگر در بخش مسکن هزار برابر افزایش قیمت داشته باشیم این مصداق گران فروشی نیست. در مقابل دربخش خوراکی‌ها هم تعزیر، هم قیمت و هم قانون داریم؛ ولی برای نیاز ضروری دیگر که بخش مسکن است چنین چیزی نداریم و آن را بازار سپرده‌ایم»».
او در ادامه به اعمال سیاست مشابه در آلمان اشاره می‌کند که به رغم داشتن دولت فدرال برای مسکن قیمت‌گذاری می‌کند و می‌افزاید: «در جریان کرونا دیدیم که این کشور افزایش قیمت در بخش مسکن را یک درصد تعیین کرد و حتی ان‌جی او‌های قدرتمندی برای محافظت از این بخش آسیب‌پذیر به خصوص اجاره نشین‌ها دارند. در حالی که دولت المان دولتی با اقتصاد آزاد است و می‌شود گفت اعتقادی به قیمت گذاری دستوری ندارند، اما واقعیت این است که همه کشور‌ها از جمله کانادا و فرانسه قوانین خیلی خوبی برای مسکن دارند و به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار مسکن را کنترل می‌کنند، ولی دولت در کشور ما حتی قادر نیست قوانینی که برای اخذ مالیات مصوب شده را اجرایی کند.»