گروه اقتصاد - گرانی مسکن در سال‌های گذشته باعث شده است خرید یک سرپناه حداقلی برای عده زیادی از خانوارها در ایران به معضلی بزرگ تبدیل شود. اما دهک‌های درآمدی مختلف، باید چند سال برای خرید خانه منتظر بمانند؟
بانک مرکزی دیروز گزارش مقدماتی تحولات بازار مسکن تهران را منتشر کرد. داده‌های این گزارش بیانگر آن است که با کاهش دوباره تعداد معاملات در آذرماه امسال قیمت مسکن کاهشی 2.2 درصدی را تجربه کرده است و از حدود 76 میلیون تومان در آبان به 74 میلیون تومان در آذر رسیده است. این شاخص نسبت به آذرماه سال گذشته افزایشی 54.1 درصدی را پشت سر گذاشته است. این گزارش مقدماتی نشان می‌دهد، میزان معاملات هم در آذرماه امسال روندی همسو با قیمت طی کرده و 1.2 درصد نزول تجربه کرده است. به‌طور جزئی‌تر از 22 منطقه تهران 14 منطقه روند منفی قیمت را تجربه کرده‌اند. در این بازه یک ماهه تعداد معاملات، از حدود چهار هزار فقره در آبان به سه هزار 550 فقره در آذر رسیده است. تعداد معاملات نسبت به سال گذشته نیز روند نزولی چشمگیری را تجربه کرده و معادل 65.1 درصد کمتر از آذر سال قبل بوده است.
به گزارش تجارت‌نیوز، خرید مسکن برای ایرانی‌ها رویاست؛ قیمت خانه در چند سال اخیر رشد افسارگسیخته‌ای را پشت سر گذاشته و تورم، قدرت خرید مردم تا حد زیادی پایین آورده است. این در حالی‌ست که شرایط در بازار اجاره نیز تعریفی ندارد و به‌ویژه امسال مستاجران بار سنگینی از تورم در این حوزه را به دوش کشیده‌اند.
کود؛ عامل کاهش قیمت مسکن
گزارش مقدماتی بانک مرکزی از بازار مسکن گواهی بر نظر کارشناسان در مورد کاهش قیمت مسکن در سال‌های گذشته است. کارشناسان معتقدند کاهش قیمت مسکن که دولت سیزدهم آن را یکی از دستاوردهای خود به حساب می‌آورد، صرفا ناشی از رکودی بوده که حتی آن را هم نهادهای دولتی به بازار تحمیل کرده‌اند. ماه گذشته که تعداد معاملات، افزایشی نسبی را نسبت به شهریور 1402 تجربه کردند، قیمت نیز بر مدار افزایشی قرار گرفت. این مسئله نشان می‌دهد که چندان نمی‌توان به روند کاهش قیمت امیدوار بود و به محض اینکه دوباره معاملات در بازار به جریان افتد، قیمت مسکن نیز به مسیر قبلی خود باز خواهد گشت.
بررسی تاثیر رکود بر بازار مسکن
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن پیش از این به تجارت‌نیوز گفته بود: «دولت اکنون تصور می‌کند قیمت‌ها را کنترل کرده است، در صورتی‌که این نوع کنترل قیمت هیچ کمکی به بازار نمی‌کند. این فنری است که دارد فشرده می‌شود و با بهانه‌ای که در آینده ممکن است از برنامه دولت نیز خارج باشد، نه‌تنها دچار افزایش قیمت می‌شود بلکه تعداد معاملات را نیز به صورت هیجانی بالا می‌برد.»
قدرت خرید دهک اول صفر شد
گزارش‌ مقدماتی بانک مرکزی که امروز از تحولات بازار مسکن تهران منتشر شد حاکی از آن است که متوسط قیمت مسکن در این شهر به حدود 74 میلیون تومان رسیده و این در حالی‌ست که درآمد سالانه دهک اول اقتصادی که 10 درصد از جامعه را تشکیل می‌دهند، سالانه کمتر از 30 میلیون تومان است.
به عبارت دیگر 10 درصد از مردم در ایران حتی با وجود پس‌انداز دو سال از درآمد خود (بدون احتساب دیگر مخارج و رشد تورم) حتی با پس‌انداز کل درآمد دو سال خود قادر به خرید یک متر خانه در تهران نیز نیستند!
69 سال انتظار برای خرید خانه
درآمد دهک دوم نیز چندان فاصله‌ای با این کف درآمدی ندارد و سالانه بین 30 تا 64 میلیون تومان برآورد شده است. افرادی که در دهک دوم اقتصادی جای می‌گیرند نیز در صورت تکیه کامل به حقوق ماهانه، در بهترین حالت و بدون احتساب رشد تورم باید برای یک خانه 60 متری با متوسط قیمت فعلی حدود 69 سال منتظر بمانند.
درآمد دهک سوم اقتصادی نیز در سال 1402 معادل 64 تا 92 میلیون تومان برآورد شده است. افرادی با این حدود درآمدی در کمترین حالت برای خرید همان خانه 60 متری در تهران با ارزش چهار میلیارد و 560 میلیون تومان باید 48 سال صبر کنند.
دهک چهارم اقتصادی درآمدی معادل 92 تا 116 میلیون تومان درآمد دارند و درآمد دهک بعدی نیز از سالانه 116 میلیون تومان شروع می‌شود و تا 141 میلیون تومان می‌رسد. این دو دهک درآمدی نیز با احتساب سقف درآمد دهک خود باید بین 31 تا 38 سال از عمر خود را برای خرید خانه در انتظار باشند!
دهک‌های ششم و هفتم نیز که به‌ترتیب سالانه 141 میلیون تا 165 میلیون تومان و 165 تا 192 میلیون تومان دریافت می‌کنند، با همین شرایط باید بین 23 تا 26 سال صبر کنند.
دو دهک بعدی یعنی دهک‌های هشتم و نهم نیز در بالاترین حالت 225 میلیون تومان تا 280 میلیون تومان دریافتی ماهانه دارند. از این دهک‌های درآمدی به بعد، خرید خانه وارد روند منطقی‌تری می‌شود. اما همین گروه درآمدی هم باید دست‌کم 16 سال صبوری کنند تا با پس‌انداز کل درآمد ماهانه خود بتوانند یک واحد 60 متری را با متوسط قیمت مسکن 76 میلیون تومانی، در تهران بخرند. تمام خانوارهایی که درآمدی بالاتر از 280 میلیون تومان دارند نیز در دهک اقتصادی دهم و برخوردار قرار میگیرند.
ناکارآمدی وام مسکن
بنابراین همان‌طور که با احتساب درآمد دهک‌های مختلف مشخص شد خرید خانه در تهران برای دهک‌های درآمدی پایین جامعه که دریافت‌کنندگان حقوق وزارت کار نیز شامل آن هستند، عملا غیرممکن است. نکته قابل توجه این است که عموما زمان انتظار برای خرید خانه بر اساس یک سوم درآمد ماهانه محاسبه می‌شود که در این صورت، زمان انتظار برای خانوارهای ایرانی سر به فلک می‌کشد.
این درحالی‌ست که وام خرید مسکن با شرایط فعلی نیز گرهی از مشکلات مردم باز نمی‌کند، زیرا هم اقساط ماهانه آن با درآمد خانوار همخوانی ندارد و هم هزینه تسهیلات به‌گونه‌ای طرح‌ریزی شده که بازپرداخت آن برای قشر بزرگی از جامعه دور از دسترس است.
کارشناسان اقتصادی مدت‌هاست هشدار می‌دهند آشفته‌بازار مسکن عده زیادی را بی‌خانمان کرده و معضلات اجتماعی بالایی از قبیل بدمسکنی و مهاجرت معکوس را رواج داده است. شرایطی که اگر چاره‌ای برای آن اندیشیده نشود انتهای سیاهی آن مشخص نیست!