سرمقاله

بازارها از فرو ریختن می‌ترسند

پیمان مولوی

کیمیا نجفی
قیمت مسکن طی دولت‌های گذشته بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد رشد داشته است اما دولت روحانی در این بخش رکوردی بی‌سابقه ثبت کرد و بازار شاهد رشد ۶۹۰ درصدی قیمت در هشت سال اخیر بود. افزایش ۶۹۰ درصدی قیمت مسکن در کنار رشد سرسام‌آور قیمت اجاره‌بها، تنها قسمتی از مشکلاتی است که طی سال‌های اخیر گریبان بازار و خانوارها را گرفته و تا کنون راهکارهای ارائه شده نیز نتوانست گره‌ای از مشکلات به وجود آمده را باز کند.
بازار مسکن طی سال‌های اخیر آنقدر شاهد گرانی بود که خانه برای بسیاری از خانوارها به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است و حالا حتی نمی‌توان تصور پس‌انداز و خرید خانه‌ای نه چندان مناسب را داشت. در این میان هنگامی که درخصوص علت مشکلات پیش‏آمده و همچنین راه‌حل آن در بازار مسکن از کارشناسان و صاحب‌نظران پرسیده می‌شود، آنها از کمبود عرضه مسکن می‌گویند و راه‌حل را افزایش عرضه می‌دانند. البته از بحث عدم عرضه از سوی برخی مالکان هم صحبت می‌شود که این مسئله بارها مورد بررسی قرار گرفته و مالیات بر خانه‌های خالی هم از جمله راهکارهایی است که برای ترغیب مالکان به عرضه املاک خود در نظر گرفتند. یکی دیگر از راهکارهای پیشنهادی برای خانه‌دار شدن اقشار ضعیف جامعه ساخت مسکن ملی بود. رونمایی از طرح اقدام ملی مسکن موافقان و مخالفانی داشت، موافقان معتقد بودند که با اجرا شدن این طرح، بسیاری از مشکلات کاهش پیدا خواهد کرد. آنها می‌گفتند که برای ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن چند برنامه اساسی در دستور کار قرار گرفته که افزایش تولید، یکی از مهم‌ترین برنامه‌ها خواهد بود. از سوی دیگر مخالفان بر این باور بودند که طرح مسکن ملی همانند طرح مسکن مهر بوده و از یک طرح تکراری نمی‌توان انتظار معجزه داشت.
مالیات ابزاری برای ساماندهی به بازار مسکن
علاوه‌بر راهکارهای گفته شده مالیات بر عایدی سرمایه نیز یکی از طرح‌های بود که کلیات آن اخیر با هدف کاهش سوداگری و دلالی تصویب شده است. این طرح هم همچون راهکاری قبلی نظر موافقان و مخالفان را در پی داشت. موافقان مالیات بر عایدی سرمایه را شرط لازم برای کاهش سوداگری در حوزه‌های مختلف به ویژه مسکن می‌دانند و این در حالی است که مخالفان طرح گفته شده را دارای نقاط ضعف بسیاری دانسته و معتقدند درصورت بی توجه‌ای یه این نقطه ضعف‌ها بار دیگر اقشار ضعف جامعه آسیب می‌بینند. مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با ایسنا در این خصوص گفته است: «طرح مالیات بر عایدی سرمایه‌دارای حداقل پنج ایراد است که از مهم‌ترین آنها تفکیک نشدن خریداران واقعی از دلالان، احتمال ایجاد فضای پنهانکاری و همچنین عدم لحاظ تورم معمول اقتصاد ایران است؛ به نظرم باید این برنامه در قالب لایحه از طرف دولت ارایه و در مجلس چکش‌کاری شود. تردیدی نیست که طرح مالیات بر عایدی سرمایه که کلیات آن به تصویب مجلس رسیده برای کنترل سوداگری و جلوگیری از التهاب بازارهایی همچون مسکن، خودرو، طلا و ارز لازم است. کشورهای توسعه یافته نیز از سال‌ها قبل مالیات‌های مشابه را وضع کرده‌اند. ولی ما باید متناسب با شرایط کشور نسخه‌ای بپیچیم که قابلیت اجرا داشته باشد. طبق این طرح اگر کسی خانه را قبل از یک سال از زمان خرید بفروشد باید ۴۰ درصد سود آن را مالیات بدهد. سالیانه ۳ درصد از این رقم کاسته می‌شود تا سال دوازدهم که نرخ مالیات به ۴ درصد می‌رسد. به هر دلیلی یک جوان ممکن است خانه کوچکی خریداری و بعد بخواهد آن را تبدیل به احسن کند. عملا این قانون ارتقای زندگی آن جوان را دچار مشکل می‌کند. ممکن است خانه قدیمی باشد که در مدت ۱۲ سال مستهلک شود و ارزش خود را از دست بدهد. این طرح، فضایی را برای معاملات پنهانی فراهم می‌کند. همچنین ممکن است مالک برای فرار از مالیات مجبور شود خانه را به نام اشخاص دیگر کند که به از دست رفتن سرمایه‌اش منجر شود. نتیجه این فرآیند باعث پایین آمدن جذابیت بخش مسکن می‌شود که نتیجه‌ای جز فرار سرمایه‌ها نخواهد داشت.»‌
چرا قوانین نتوانست کمکی به بازار مسکن کند؟
طرح‌ها با وجود مخالفت‌ها و موافقت‌ها یکی پس از دیگری به قانون تبدیل شدند اما سوال این است که چرا آنطور که انتظار می‌رفت راهکارها نتوانستند بازار مسکن را سروسامان بدهند؟ احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص به «ابتکار» می‌گوید: پاسخ به این پرسش که چرا قوانین نتوانست بازار را سروسامان بدهد کاملا روشن است، چون این قوانین به درستی اجرا نشدند و فقط بر روی کاغذ باقی ماندند.
وی می‌افزاید: ما در روزهای پایانی دولت به سر می‌بریم و واقعیت این است که طرح‌هایی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، مسکن اجتماعی، مسکن ملی و ... که در دوره این دولت به قانون تبدیل شد تنها یک حرف بود و کلیات مالیات بر عایدی سرمایه هم که فقط چند روزی است به تصویب رسیده و معلوم نیست که شورای نگهبان با آن موافقت کند یا خیر. بنابراین دولت اقای روحانی متاسفانه کارنامه درخشانی در بخش مسکن نداشته و ما هیچ تحرکی از سوی دولت در این زمینه شاهد نبودیم.
اگر مسن ملی پیگیری شود
بازار تکان خواهد خورد
این کاشناس مسکن در ادامه گفت‌وگو به بررسی طرح‌های ارائه شده می‌پردازد و در این خصوص می‌گوید: یکی از راهکارهای ساماندهی به بازار، ساخت مسکن ملی بود که این طرح بیشتر در حد حرف بود و نتوانست تغییری را در بازار ایجاد کند. اگر این طرح در دولت بعد پیگیری شود بدون‌شک می‌تواند آغاز تغییر و تعدیل قیمت‌ها باشد.
وی می‌افزاید: راهکار دیگر مالیات بر خانه‌های خالی بود. این طرح اگر به درستی اجرا می‌شد بسیار مناسب و مفید بود. البته می‌گویند آثار این طرح قرار است از مردادماه در بازار مشاهده شود. به هرصورت اگر این طرح صحیح اجرا شود، واحدهای زیادی به بازار عرضه می‌شود و در آن صورت باید نرخ اجاره‌بها تعدیل شود و از سوی دیگر اگر دولت درآمد ناشی از این مالیات را به سمت ساخت مسکن ملی ببرد و یا طرح‌های مشابه‌ای را برای زوج‌های جوان، دانشجویان و خانه اولی‌ها در نظر بگیرد و درآمد ناشی از مالیات بر خانه‌های خالی را در این طرح‌ها هزینه کند ما شاهد اتفاقات خوبی در بازار خواهیم بود.
این کارشناس بازار مسکن اظهار می‌کند: همانطور که اشاره کردم اینکه می‌بینیم طرح‌ها و قوانین نتوانسته به بازار مسکن نظم دهد به دلیل این است که کاری در این بخش انجام نشده و اگر قدمی برداشته می‌شد ما کم‌وبیش شاهد اثرات آن در بازار می‌بودیم.
رکود ساخت و ساز؛ دیگر رغبتی نمانده
سرحدی در بخش دیگری از صحبت‌هایش به رکود ساخت‌وساز در بازار مسکن اشاره می‌کند و در این‌باره می‌گوید: قیمت مسکن و مصالح افزایش یافت و دیگر خبری از کاهش قیمت نبود در این شرایط بازار در رکود فرو رفت و هنگامی که بازار راکد باشد میل و رغبتی برای ساخت‌وساز باقی نمی‌ماند. وقتی سازنده ببیند واحدهایی را ساخته و خریدار توان خرید ندارد ترجیح می‌دهد سرمایه‌اش را در بازار دیگر هزینه کند. بنابراین رکود ساخت وساز به دلیل افزایش قیمت مسکن است.
فعلا خبری از راه‌حل برای مشکلات بازار
مسکن نیست
وی در پاسخ بخ این پرسش که آیا راهکاری وجود دارد که دولت بعد بتواند با استفاده از آن بازار مسکن را سروسامان بدهد یا خیر، می‌گوید: تا کنون در ایده و نظرکاندیدها برنامه‌ای دقیق و جامع در خصوص افزایش ساخت مسکن و یا کنترل قیمت در این بخش ندیده‌ایم و نشنیده‌ایم، بنابراین باید کمی صبر کنیم تا دولت بعدی سکان را در دست بگیرد و آن زمان ببینیم که برنامه‌های‌شان چیست و چگونه می‌تواند به بازار مسکن کمک کند اما تا کنون ایده‌ و برنامه‌ای برای تحول بازار مسکن نشنیده‌ام.


ارسال ديدگاه
نام: ايميل: ديدگاه:

ناحیه کاربری

آدرس ایمیل:
رمز عبور:
 
رمز عبورم را فراموش کرده‌ام

ثبت نام