یک کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه مسکن اکنون تبدیل به یک مساله پیچیده شده است که حل آن نیز اکنون با راه حل‌های کوتاه مدت امکانپذیر نیست، ارتقای سطح درآمد خانوار‌ها و ایجاد تعادل میان تقاضا و ساخت مسکن را از جمله عوامل مهم در حل این مسئله عنوان کرد.- بحران مسکن حالا دیگر آن چنان آشکار شده است که تقریبا کمتر شهروندی از ساکنان کلان شهر‌ها هستند که اکنون درگیر مساله بحرانی مسکن نشده باشند.
تقریبا در تمامی شهر‌های ایران بحران به آستانه انفجار رسیده است و در تهران با ۵۰ درصد جمعیت اجاره نشین حالا وضعیت از همیشه بدتر شده است و شهروندان این شهر در حال کوچ از محلی به محل دیگر و در نهایت حتی حرکت به سمت حاشیه و شهر‌های اطراف نیز هستند. این البته در حالی است که بنا به گفته‌های معاون شهرسازی شهرداری تهران و بنا بر اساس مطالعات ۴۲ درصد مردم در کشور زیر خط فقر مسکن هستند که این رقم در استان تهران ۸۰ درصد است.
با افزایش بی‌سابقه قیمت اجاره در چندماه انتهایی سال ۱۴۰۱، حالا آگهی‌ها نشان می‌دهد تقاضای خانوار‌های دارای فرزند برای اجاره سوئیت‌هایی بدون اتاق و با حداقل امکانات افزایش یافته است؛ سوئیت‌هایی که پیش از این احتمالا غالب متقاضیان آن، افراد مجرد بوده‌اند.
در بین آگهی‌های مورد بررسی، یک سوئیت ۵۰ متری به چشم می‌خورد که عمر آن به قبل از سال ۱۳۷۰ برمی‌گردد. صاحب ملک در آگهی ذکر کرده است واحد فقط به خانواده اجاره داده می‌شود و برای همین واحد قدیمی خالی از امکانات، ۷۰ میلیون تومان ودیعه و پنج میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته است. این در حالی است که امسال حداقل حقوق کارگران پنج میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و حق مسکن آن‌ها نیز ۹۰۰ هزار تومان اعلام شده است! به این ترتیب یک کارگر برای تهیه سرپناهی حداقلی در تهران باید تمام حقوق ماهانه خود را هزینه کند.
نخستین بار در ماه‌های اسفند 1401 و فروردین 1402 بود که قیمت‌های اعلام شده برای آپارتمان‌ها در مناطق متوسط و جنوبی تهران از قاعده و عرف خارج شدند و این خروج قیمت‌ها از قاعده نیز تا آنجا پیش رفت که در برخی مناطق غربی تهران نرخ‌های پیشنهادی واحد‌های نوساز از قیمت مناطق شمال تهران و منطقه یک نیز فراتر رفت، قیمت‌هایی که عمدتا از سوی دلالان و سفته‌بازان تعیین شده و حتی همکاران آن‌ها که عمده فعالان بازار مسکن را تشکیل می‌دهند آن را قبول ندارند. اما از نکات عجیب این روز‌های بازار مسکن این است که قیمت‌های اعلامی از سوی مالکان در مناطقی در غرب تهران از نرخ‌های نیاوران و فرمانیه در شمال پایتخت بیشتر شده است!شاید با توجه به تغییر سال، انتظار می‌رفت که فعالان بازار مسکن در مناطق متوسط و پرمعامله شهر تهران به استقبال گرانی بروند، اما مشاوران املاک می‌گویند که گرانی‌های اخیر به شکل مصنوعی ایجاد شده است.
حال در چنین شرایطی عضو شورای عالی مسکن از دستور رئیس جمهوری از افزایش رقم وام ودیعه مسکن برای مستاجران خبر داد و گفته است که میزان وام اجاره قرار است در جهت افزایش میزان تسهیلات برای مستاجران افزایش پیدا کند.
وی همچنین گفته است که همزمان با اینکه وام اجاره به دستور رئیس جمهور افزایش یافته، دستوری نیز صادر شده که بانک‌هایی که وام ودیعه ندهند، جریمه می‌شوند.
بحران خانه‌های میلیاردی و اجاره‌های میلیونی با دستور حل می‌شود؟!
اما آیا بحران خانه‌های میلیاردی و اجاره‌های میلیونی و ودیعه‌های چند صدملیون تومانی با وام ودیعه و دستور حل می‌شود؟ در حالی که ماه هاست به دولت درباره انفجار قیمت‌ها در بازار مسکن اخطار داده شده و تورم مسکن تقریبا به بالاترین حد خود رسیده است پرداخت وام ودیعه کمکی به شرایط بحرانی کنونی خواهد کرد؟
این شرایط البته در حالی است که به عقیده بسیاری از کارشناسان بانکی، در شرایطی که منابع بانکی به شدت محدود هستند، وعده وام ودیعه تنها به بروز بحران بیشتر برای بانک‌ها منجر شده و در نهایت آنان را ناچار به استقراض از بانک مرکزی خواهد کرد. از طرف دیگر مساله وام ودیعه مسکن می‌تواند منجر به افزایش ودیعه‌ها از سوی مالکان شود و تورم انتظاری را در این حوزه افزایش دهد.
مهدی روانشادنیا، استاد دانشگاه و کارشناس حوزه عمران و مسکن، اما درباره بحران مسکن معتقد است: «مسکن اکنون تبدیل به یک مساله پیچیده شده است که حل آن نیز اکنون با راه حل‌های کوتاه مدت امکانپذیر نیست. اکنون چند مساله اصلی وجود دارد که بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است؛ اول اینکه سطح درآمد خانوار‌ها در ۱۰ سال گذشته افزایش قابل توجهی نداشته و در مقابل تورم در حدی بوده که امکان تامین مسکن را از اقشار زیادی گرفته است و در نهایت اینکه عرضه مسکن نیز اکنون با تولید آن تناسبی ندارد و مجموع این عوامل موجب شده که بحران در بازار مسکن از همیشه جدی‌تر و فراگیرتر شود.»
وعده‌ای به نام وام ودیعه مسکن
روانشادنیا در ادامه با اشاره به مساله وام ودیعه مسکن و وعده‌های رخ داده درباره افزایش و شرایط پرداخت آن نیز می‌گوید: «در این میان بحث وام‌های ودیعه اجاره مسکن نیز در حالی مطرح می‌شود که شاید در بخش‌هایی بتوانند همچون مسکنی عمل کنند، اما باید توجه کرد با توجه به توان مالی محدودی که دولت در شرایط فعلی دارد به نظر می‌رسد که نخواهد توانست اثر عمومی موثری داشته باشد.»
این استاد دانشگاه در ادامه نیز با توجه به اثرات تورمی این مدل از وام و پیش از آن امکان تامین و یا عدم تامین این ارقام نیز به اقتصاد ۲۴ تصریح می‌کند: «در مساله وام ودیعه مسکن نیز باید به این مساله توجه کرد که اساسا چقدر امکان پرداخت این وام‌ها وجود دارد. به هر حال محدودیت‌های جدی منابع در دولت وجود دارد و اجازه نخواهد داد که در چنین طرحی به صورت وسیع این وام‌ها امکان پرداخت داشته باشند و در مرحله بعد در صورت وسعت می‌تواند اثر تورمی در بخش مسکن از خود به جا بگذارد.»
منابع محدود بانکی و تورمی که می‌رسد
وی در ادامه نیز با توجه به عدم سازوکار مناسب در وضعیتی که منابع نیز محدود هستند و شباهت این شرایط با وضعیتی که خودروسازان در آن گرفتار شده اند به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «از سوی دیگر اولویت بندی وام مسکن و اینکه چه کسانی شامل وام ودیعه مسکن باشند و چه کسانی از آن محروم بمانند نیز خود مساله‌ای است که نباید به آن بی توجه بود. همین مساله وام ودیعه مسکن اگر بدون بررسی شرایط باشد می‌تواند تبدیل به شرایطی شبیه قرعه کشی و پیش فروش خودرو شود. یعنی در نهایت منجر به وضعیتی شود که نه تنها بحران زدایی نکند بلکه بحران تازه نیز ایجاد کند.
همچنین در مساله وام ودیعه مسکن باید توجه کرد که اصلا رقم پرداختی قرار است چقدر باشد و تا چه مقدار از ودیعه هر شخص را پوشش بدهد و اینکه قرار است این رقم از کجا تامین شود. طبیعتا اگر این پرداخت با فرض تامین از سوی دولت و یا استقراض از بانک مرکزی، به صورت وسیع و گسترده باشد، در نهایت منجر به افزایش نقدینگی در کشور می‌شود و تاثیر خود را بر روی تورم خواهد داشت.»
این کارشناس حوزه مسکن در پایان نیز با اشاره به اینکه هیچ راهکار کوتاه مدت و فوری برای شرایط بحرانی فعلی در مساله افزایش قیمت‌های مسکن وجود ندارد به اقتصاد ۲۴ یادآور می‌شود: «راهکار عبور از این وضعیت را باید در چند بخش به طور کلی ارزیابی کرد. از جمله این موارد نیز کنترل و مهار تورم و افزایش درآمد خانوار است که بدون تردید همه این گزینه‌ها نیز زمان‌بر است و تابع بسیاری از عوامل دیگر محسوب می‌شود، اما مهم‌ترین مساله برای عبور از بحران فعلی این است که در خود بخش مسکن تولید مسکن مطابق با الگوی تقاضا در بازار افزایش یابد.»