«ساخت یک میلیون مسکن در سال نیاز کشور است؛ آن‌هایی که نساختند باید پاسخگو باشند!» ابراهیم رئیسی نسبت به خلف وعده برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن در حالی اینطور واکنش نشان داد که نهاد دولت مسئول اصلی تامین مسکن در کشور است.این سیاست یک بام و دو هوا در حالی است که «مسکن» جدی‌ترین دغدغه مردم است و به همین دلیل محکم، کمترین کوتاهی یا اهمال در این بحث بسیار مهم، با هیچ دلیل و برهانی توجیه نخواهد شد. مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با اقتصاد ۲۴ در این رابطه اظهار کرد: یکی از نقدهای جدی که به دولت سیزدهم داریم این است که در وزارت راه و شهرسازی، همچنان افراد دوره عباس آخوندی حضور دارند و کارشکنی هایی که در مسکن مهر مشاهده می شد را در این دولت هم ادامه می دهند و تا روزی که این گروه در وزارتخانه مستقر باشند نمی توان به رفع مشکلات و حل مسائل مربوط به مسکن امیدوار بود.
وی با تاکید بر اینکه بازار مسکن در حالی شلخته است که این حوزه از اهمیت بالایی برای مردم برخوردار است، گفت: دلیل مشکلات فعلی در بازار مسکن این است که بازارِ جذاب و رها شده مسکن موجب شد، بانک‌ها به سمت دپوی سرمایه در بخش مسکن بروند چرا که همکاری با دولت در زمان تحریم در بخش مسکن عملاً هزینه کمتری نسبت به سوداگری در مسکن داشت. پس قابل پیش بینی بود که دولت فقط با تحکم و فشار‌های لازم می‌توانست بانک‌ها را وادار به ورود به حوزه مسکن کند.
علت بهم ریختگی مسکن
این کارشناس مسکن تصریح کرد: همچنین برای علت یابی بهم ریختگی مسکن می‌توان به سهم حذف نقش آفرینی مردم در طرح ملی نهضت مسکن اشاره کرد. از طرفی هم گرانی شدید مسکن ملی موجب شد، کسانی که می‌خواستند در این طرح ثبت نام کنند، امکان پرداخت اقساط نداشته باشند و همچنین بانک‌ها نمی‌توانستند سوداگری را رها کرده و به امر ساخت و ساز بپردازند. همچنین برای سازندگانی که با متری ۸ میلیون قرارداد بسته بودند، بعد از بالا رفتن قیمت ها، امکان ساخت و ساز نبود. در این شرایط دولت با سازندگان قراردادی با این مضمون منعقد کرد که ۳۰ درصد خانه‌ها در اِزای هزینه‌ها به سازندگان اختصاص داده شود تا آن‌ها به جای بانک‌ها تأمین مالی را به عهده بگیرند. گودرزی افزود: حالا با تغییر شرایط، دولت به این نتیجه رسید که «ورود به بحث قیمت گذاری» ضرورت دارد که باید گفت، این اتفاق در تاریخ ۱۱۶ ساله قانون گذاری در ایران سابقه نداشت و هیچ مجلسی جرأت قیمت گذاری در مسکن را نداشت. وی تصریح کرد: مشکل مهم دیگر چیزی جز مالیات در بخش مسکن نیست. در واقع درصد مالیات در حالی مشخص است که قیمت مِلک متغیر است و نمی‌توان گفت «چند درصد» چقدر مشمول مالیات می‌شود؟ به همین دلیل آمده اند به وزارت راه و شهرسازی دستور داده و خواستار این شده اند که قیمت‌هایی را تعیین کنند تا از این طریق درصد مالیات، مبلغ مالیات و میزان مالیات مشخص شود که این امر با مخالفت آن‌هایی که به غلط معتقد به نقض مالکیت بخش خصوصی بودند، روبرو شود. آنهم در حالی که کالای ضروری عمومی است و به همین دلیل تا زمانی که استفاده خصوصی باشد، دولت نمی‌تواند به این بازار ورود کند اما زمانی که کالا به بازار عمومی عرضه شود، در همه کشور‌ها تابع قوانین و مقررات می‌شود.
این کارشناس مسکن توضیح داد: بنابراین دولت مکلف است برای سامان دهی مسکن و همچنین برای کسب درآمد از بخش مسکن که یکی از بخش‌های بسیار پررونق در همه دنیا است، به بحث قیمت گذاری ورود کند. با این توضیح که ما در سال‌های اخیر دنبال این قضیه بودیم و برای تعیین قیمت واقعی مسکن سه راه هم پیشنهاد کرده بودیم که شامل بحث کارشناسی سازمان نظام مهندسی، مشارکت در ساخت و ساز و مراجعه مناقصه‌هایی می‌شود که هر روز انجام می‌گیرد.
مسکن در گلوگاه رکود
در همین حال اما بیشترین چیزی که ماه‌های اخیر در بازار مسکن به چشم می‌خورد رکود است. رکودی که به گفته فعالان بازار مسکن اکنون باعث عقب‌نشینی صاحبان املاک و کاهش نسبی قیمت‌ها شده است. با این شرایط چه آینده‌ای را می‌توان برای بازار مسکن پیش‌بینی کرد؟
پرررنگ‌ترین خبر این روز‌ها در خصوص بازار مسکن کاهش قیمتی است که مسئولان آن را دستاورد دولت سیزدهم می‌دانند.
آن‌ها ادعا می‌کنند سیاست‌های دولت در زمینه بازار مسکن دلیلی برای کاهش اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن بوده است. این در حالی است که فعالان بازار مسکن از رکود در معاملات حرف می‌زنند و معتقدند همین عامل نیز دلیلی برای کاهش نسبی قیمت بوده است. اما با این شرایط چه چشم‌اندازی می‌توان برای بازار مسکن در نظر گرفت؟
قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یابد؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص به تجارت‌نیوز گفت: به نظر می‌رسد ما اکنون در برهه‌ای از زمان هستیم که تعداد معاملات ملکی در پایین‌ترین حالت خود نسبت سنوات گذشته است و این خود آسیب در حوزه اقتصاد مسکن محسوب می‌شود و متاسفانه این موضوع هنوز ادامه‌دار است و چاره‌ای هم برای رفع آن اندیشیده نشده است.
او ادامه داد: کما اینکه ما هنوز با جهش پنهان قیمت در لایه‌هایی از بازار مسکن مواجه هستیم. طبق آخرین آماری که مرکز آمار ایران اعلام کرده است باز در خردادماه با ۲.۶ درصد افزایش قیمت در حوزه مسکن مواجه بودیم.
قیمت‌های کاذب فعلی نمی‌تواند ملاک مالیات واقع شود
گودرزی ادامه داد: همچنین باید گفت، قیمت‌های کاذب فعلی نمی‌تواند ملاک مالیات واقع شود و البته خودِ مالیات دهندگان هم به این رضایت دارند که درصد کمتری پرداخت کند. اگر این اصول رعایت شود به پایین آمدن قیمت‌ها کمک خواهد کرد. به هرحال کشور ما ظرفیت بی نظیری در بخش مسکن دارد به طوری که اگر فقط با یک درصد زمین‌های ایران را به ساخت و ساز اختصاص بدهیم، به هر ایرانی ۱۹۶ متر می‌رسد.
وی در پایان گفت: شرح این شرایط نشان می‌دهد، مشکلات و کمبود‌هایی که در بخش مسکن وجود دارند، ریشه در تخریب، دستکاری عمدی و نفوذ دارد چرا که ظرفیت‌های موجود بی نظیر است و در نتیجه کمبود‌های این حوزه واقعی نیستند و صوری هستند.
غیبی همچنین بیان کرد: البته در کنار غیاب آمار بانک مرکزی، این آمار منتشر شده و به اذعان کسانی که در این حوزه فعالیت می‌کنند آمار می‌تواند فراتر از این حد نیز باشد که نشانه یک رکود تورمی هم است که می‌تواند به این حوزه از اقتصاد مسکن آسیب بزند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در نتیجه با توجه به اینکه در سه ماه آخر سال ۱۴۰۱ با جهش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن مواجه شدیم، اگر متوسط سال ۱۴۰۱ را در قیاس با سال‌های گذشته در نظر بگیریم بیش از ۱۵۰ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده‌ایم.
او همچنین توضیح داد: شاید در دو ماه ابتدایی سال ۱۴۰۲ به علت رکود و در ادامه رکود تورمی سطح معاملات پایین بوده است و انتظار کاهش قیمت داشتیم هرچند اکنون آمار رسمی هم این را تایید نمی‌کند، ولی موید این نخواهد بود که با فرآیند کاهش قیمت مواجه هستیم.
غیبی در خصوص چشم‌انداز بازار بیان کرد: اگر برنامه صریح و روشنی برای رونق مسکن شکل نگیرد این انباشت انتظار موجب افزایش قیمت در آینده خواهد بود.