در حالی که هنوز فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره آغاز نشده که گزارش‌های میدانی از شرایط بحرانی قیمت‌ها حکایت دارد. این در شرایطی است که از چند ماه قبل، آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن چه در بخش معاملات خرید و چه در حوزه معاملات اجاره منتشر نشده است، اما شرایط فایل‌های معرفی شده به بازار اجاره، برآورد سطح جدید نسبت قیمت به اجاره مسکن و همچنین تخمین میزان رشد اجاره‌بها و مقایسه آن با متوسط افزایش دستمزد نیروی کار در ابتدای سال‌جاری، علامت‌هایی است که نشان‌دهنده به صدا درآمدن آژیر قرمز در بازار اجاره هستند.
در این شرایط، تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که نسخه سال‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی برای کاهش اجاره‌بها که به شکل تعیین سقف رشد و الزام به تمدید قرارداد اجرا شد، عملا جواب نداده است. به باور آنها، در سال‌های گذشته دولت‌ها برای کاهش فشار اجاره‌بها به مردم راهکارهایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را در نظر گرفتند.
ا این حال موجران تحت‌تاثیر فضای جامعه، افزایش تورم را ملاک بالا بردن نرخ‌اجاره‌بها در نظر می‌گیرند و بعضا شاهد افزایش ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی اجاره‌بها در شهرهای بزرگ هستیم.
حال در چنین شرایطی عضو شورای عالی مسکن از دستور رئیس جمهوری از افزایش رقم وام ودیعه مسکن برای مستاجران خبر داد و گفته است که میزان وام اجاره قرار است در جهت افزایش میزان تسهیلات برای مستاجران افزایش پیدا کند.
وی هم چنین گفه است که همزمان با این که وام اجاره به دستور رئیس جمهور افزایش یافته ، دستوری نیز صادر شده که بانک‌هایی که وام ودیعه ندهند، جریمه می‌شوند.
اما آیا بحران خانه های میلیاردی و اجاره های میلیونی و ودیعه های چند صدملیون تومانی با وام ودیعه و دستور حل می شود؟ در حالی که ماه هاست به دولت درباره انفجار قیمت ها در بازار مسکن اخطار داده شده و تورم مسکن تقریبا به بالاترین حد خود رسیده است پرداخت وام ودیعه کمکی به شرایط بحرانی کنونی خواهد کرد؟
این شرایط البته در حالی است که به عقیده بسیاری از کارشناسان بانکی ، در شرایطی که منابع بانکی به شدت محدود هستند ، وعده وام ودیعه تنها به بروز بحران بیشتر برای بانک ها منجر شده و در نهایت آنان را ناچار به استقراض از بانک مرکزی خواهد کرد. از طرف دیگر مساله وام ودیعه مسکن می تواند منجر به افزایش ودیعه ها از سوی مالکان شود و تورم انتظاری را در این حوزه افزایش دهد.
چرا حال بازار اجاره مسکن بد شد؟
در همین رابطه، فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار اجاره می‌گوید: در حال حاضر امکان کنترل قیمت‌ها وجود ندارد. اصولا سیاست‌های کنترلی که نرخ‌گذاری است و این‌که به صورت آمرانه در بازار رفتار کرد، اجرایی نیست و حتی اگر تلاش هم شود، در میان‌مدت برعکس خود عمل می‌کند.وی می‌افزاید: در واقع نه‌تنها قیمت‌ها را کاهش نمی‌دهد، بلکه به انحای مختلف باعث می‌شود که عرضه مسکن اجاری کم شود و در نتیجه قیمت‌ها بالا رود.
این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: امکان این‌که چرا امکان اجرایی ندارد، دلیل آن واضح و روشن است. قیمت ملک افزایش سرسام‌آوری پیدا کرده و بنابراین نرخ اجاره هم که هزینه استفاده از این دارایی‌هاست، متناسب با آن افزایش یافته و پیدا خواهد کرد.
یزدانی عنوان می‌کند: بر این اساس، این‌که انتظار داشته باشیم قیمت ملک 60 درصد افزایش پیدا کند، ولی اجاره افزایش پیدا نکند، یا 10 درصد و یا درصد خیلی پایینی افزایش یابد، انتظار خیلی بی‌جایی است.
سیاست‌های دولت در بازار اجاره کارآمد بوده است؟
این کارشناس بازار مسکن در ادامه در پاسخ به این پرسش که آیا سیاست‌های دولت در حوزه اجاره کارآمد بوده است؟ می‌گوید: آنچه که تاکنون از دولت در حوزه بازار مسکن دیده‌ایم، یکی طرح ساخت 4 میلیون واحد مسکونی بوده است که در حال دو سال از اعلام این طرح گذشته و خبری از نتایج آن نیست.
یزدانی می‌افزاید: استدلال دولت این بود که با افزایش عرضه بتوانیم مشکلات را حل کنیم. این در حالی است که عملا افزایش عرضه در حوزه مسکن اتفاق نیفتاد، حالا بگذریم از وعده‌هایی که داده شده است. حتی اگر افزایش عرضه هم صورت می‌گرفت، در شرایط تورمی به نظر می‌رسد مساله‌ای را حل نمی‌کرد، چون به نظر من، مشکل در سمت تقاضا است.
وی عنوان می‌کند: شاه‌کلید بازار در حال حاضر سمت تقاضا است که به شدت مشکل دارد و مشکلش هم ناشی از رشد اقتصادی و وخامت سفره خانوار است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: دومین برنامه‌ای که از دولت دیدیم، نرخ‌گذاری دستوری بوده تا سقف افزایش اجاره را محدود کنند، اما عملا تجربه دو، سه سال گذشته نشان داده که این روش هم نتیجه‌ای نداشته است. یزدانی متذکر می‌شود: سیاست‌هایی هم مثل این‌که مردم را تشویق کنیم تا خانه‌های خود را با نرخ‌های پایین‌تر اجاره دهند، در شرایط التهابی بازار، سیاستی نیست که جواب دهد. وی تصریح می‌کند: برنامه دیگر دولت، افزایش وام ودیعه است که نمی‌دانم عملکرد این وام چقدر بوده، ولی به هر صورت ابزارهای سیاست‌های پولی و اعتباری مثل وام در شرایطی کارکرد مطلوب دارند که بازار شتاب رشد قیمت‌ها در بازار آن‌چنان زیاد نباشد که اثر افزایش وام ودیعه خنثی شود. این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: متاسفانه شتاب رشد قیمت اجاره آن‌قدر زیاد بوده که وام ودیعه هم جوابی به حل مشکل بازار اجاره نداده است.
بازار اجاره در آینده به چه سمتی می‌رود؟
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که با توجه به این‌که هنوز فصل جابه‌جایی ملک شروع نشده، وضعیت بازار اجاره را در ماه‌های آتی چطور ارزیابی می‌کنید؟ می‌گوید: متاسفانه بازار اجاره هم مثل بقیه بازارها وضعیت خوبی نخواهد داشت.یزدانی می‌افزاید: بیشترین فشار در بازار املاک و مستغلات روی قشر اجاره‌نشین است و در این میان، بیشترین فشار هم به اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه خواهد بود.وی تاکید می‌کند: من فکر می‌کنم وضعیت نابه‌سامانی در بازار اجاره قابل پیش‌بینی خواهد بود.
در همین حال اما دکتر مهدی روانشادنیا، استاد دانشگاه و کارشناس حوزه عمران و مسکن اما درباره بحران مسکن معتقد است که«مسکن اکنون تبدیل به یک مساله پیچیده شده است که حل آن نیز اکنون با راه حل های کوتاه مدت امکان پذیر نیست. اکنون چند مساله اصلی وجود دارد که بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است.»
این کارشناس حوزه مسکن درباره دلایل بحران فراگیر حوزه مسکن و وضعیتی که اکنون بحران اجاره بها را برای مستاجران رقم زده است ، به اقتصاد24 می گوید که: «اول این که سطح درامد خانوارها در ده ساله گذشته افزایش قابل توجه ای نداشته و در مقابل تورم در حدی بوده که امکان تامین مسکن را از اقشار زیادی گرفته است و در نهایت این که عرضه مسکن نیز اکنون با تولید ان تناسبی ندارد و مجموع این عوامل موجب شده که بحران در بازار مسکن از همیشه جدی تر و فراگیرتر شود.»
وعده ای به نام وام ودیعه
روانشادنیا در ادامه با اشاره به مساله وام ودیعه مسکن و وعده های رخ داده درباره افزایش و شرایط پرداخت آن نیز می گوید:«در این میان بحث وام های ودیعه اجاره مسکن نیز در حالی مطرح می شوند که شاید در بخش هایی بتوانند هم چون مسکنی عمل کنند اما باید توجه کرد با توجه به توان مالی محدودی که دولت در شرایط فعلی دارد به نظر می رسد که نخواهد توانست اثر عمومی موثری داشته باشد.»
این استاد دانشگاه در ادامه نیز با توجه به اثرات تورمی این مدل از وام و پیش از آن امکان تامین و یا عدم تامین این ارقام نیز می گوید:« در مساله وام ودیعه مسکن نیز باید به این مساله توجه کرد که اساسا چقدر امکان پرداخت این وام ها وجود دارد. به هر حال محدودیت های جدی منابع در دولت وجود دارد و اجازه نخواهد داد که در چنین طرحی به صورت وسیع این وام ها امکان پرداخت داشته باشند و در مرحله بعد در صورت وسعت می تواند اثر تورمی در بخش مسکن از خود به جا بگذارد.» این کارشناس حوزه مسکن در پایان نیز با اشاره به این که هیچ راهکار کوتاه مدت و فوری برای شرایط بحرانی فعلی در مساله افزایش قیمت های مسکن وجود ندارد نیز به اقتصاد24 گفت:«راهکار برای عبور از این وضعیت را باید در چند بخش به طور کلی ارزیابی کرد. از جمله این موارد نیز کنترل و مهار تورم ، افزایش درآمد خانوار است که بدون تردید همه این گزینه ها نیز زمان بر است و تابع بسیاری از عوامل دیگر محسوب می شود اما مهم ترین مساله برای عبور از بحران فعلی این است که در خود بخش مسکن نیز لازم به تولید مسکن مطابق با الگوی تقاضا در بازار وجود دارد.»